“INCIDÊNCIA DO ITBI NO MOMENTO DO FATO GERADOR”

O Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto de competência municipal, tendo como fato gerador a transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis. No direito brasileiro, a transmissão da propriedade imobiliária ocorre mediante o registro da escritura lavrada no Cartório de Notas e no Cartório de Registro Geral de Imóveis - RGI. Isso significa dizer que, antes da averbação no RGI, o alienante continua dono do imóvel. Por esse motivo, a incidência do fato gerador do ITBI ocorre no momento da transmissão do bem imóvel, a título oneroso ou o da cessão de direito. Essa condição é reforçada pelo ordenamento jurídico em vigor que também está previsto no Art. 1.227 do Código Civil (CC) de 2002, no qual estabelece que os direitos reais sobre os imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a averbação no RGI dos referidos títulos. Em todos os referidos dispositivos está claro que o fato gerador para a incidência do ITBI é a transmissão da propriedade imobiliária, que ocorre com o registro da transferência no RGI, onde o imóvel está inscrito. Ou seja, o fato gerador do ITBI ocorre na transferência da propriedade do imóvel, por meio do registro no Cartório do RGI. Essa é a regra mestra da regulamentação do ITBI. Mesmo com essas determinações previstas nas legislações em vigor, alguns Munícipios vinham exigindo o pagamento do ITBI no momento da cessão de direito, decorrente do contrato de promessa de compra e de venda de imóvel, celebrado por meio de instrumento público ou particular, e não a partir do Registro da Escritura Pública no Cartório de Notas (RGI). Sobre o tema, o Supremo Tribunal Federal (STF) pacificou o entendimento, no julgamento do Agravo em Recurso Extraordinário No 1.294.969, submetido à sistemática de repercussão geral, indicando que o fato gerador do ITBI ocorre no momento da efetiva transferência da propriedade imobiliária, junto ao RGI. Com essa decisão, foi confirmada a não incidência do ITBI, sobre a cessão de direitos sobre imóveis, decorrente de promessa de compra e de venda, entre o adquirente e a imobiliária, que não impliquem em efetiva transferência de propriedade. A partir da não exigência do ITBI, desonera as transações imobiliárias e simplifica os trâmites burocráticos, tendo em vista que o ITBI incide uma vez só na transferência de propriedade do imóvel. Na eventualidade do contribuinte ter sido autuado ou tenha sido cobrado por ações judiciais, é possível discutir e obter a reversão da respectiva autuação ou a compensação/devolução do recolhimento efetuado, pois algumas Prefeituras estão exigindo uma tributação que antecede o momento da transferência do imóvel. Em suma, é importante alertar que sem a efetiva transferência da titularidade do bem no RGI, o comprador corre o risco do imóvel ser vendido novamente ou de sofrer alguma penhora por eventual dívida do vendedor.

Cláudio Sá Leitão – Auditor e Rogério Barbosa – Advogado.

PUBLICADO NO JORNAL FOLHA DE PERNAMBUCO EM 10.06.2021